Haz tus opiniones de valor con el análisis comparativo
Un Análisis comparativo (o estudio de mercado) te permite mostrar a tu propietario el precio que el mercado está dispuesto a pagar por su propiedad. Así, puedes ayudarle a definir un precio competitivo desde el inicio, aumentando tus probabilidades de concretar una venta más rápido.
En este artículo:
Crea análisis comparativos con un clic desde una propiedad
El Análisis comparativo es para que hagas un reporte rápido, visual y fácil de interpretar sobre propiedades, sus características y precios. Te ayuda a calcular lo que el mercado está dispuesto a pagar por propiedades similares a la tuya, y después lo puedes imprimir para respaldar tu opinión de valor. Puedes crearlos así:
- Entra a la ficha de tu propiedad que quieres evaluar.
- Haz clic en Crear reporte.
-
Selecciona Análisis comparativo de mercado.
El análisis se genera solo, con propiedades parecidas a la tuya. Para elegirlas, EasyBroker busca en la Bolsa inmobiliaria las que coinciden en:
- Mismo tipo de operación y mismo tipo de propiedad.
- Superficie similar, con un margen de 10% hacia arriba y hacia abajo.
- Mismo número de recámaras y de baños.
- Estacionamientos con una diferencia de uno más o uno menos.
También incluye propiedades cerradas recientemente, para que compares contra operaciones que ya se concretaron.
El reporte incluye hasta 15 propiedades y la búsqueda empieza en la colonia de tu propiedad. Si ahí no hay suficientes opciones, se amplía a la zona a la que pertenece esa colonia y, si aun así no alcanzan, a toda la ciudad. En esos casos pueden aparecer zonas con niveles de precio distintos, por lo que puedes eliminar manualmente las propiedades que no consideres adecuadas.
❓ ¿Por qué me llevó a la Bolsa inmobiliaria en lugar de generar el reporte? Para armar el análisis se necesitan al menos 5 propiedades: la tuya y 4 comparables. Si no se encuentran ni ampliando la búsqueda a toda la ciudad, EasyBroker te lleva a la Bolsa inmobiliaria con los filtros ya aplicados, para que los ajustes y elijas las propiedades a mano.
Una vez que hayas terminado, puedes exportarlo en un archivo de Excel o dar clic en Imprimir para guardarlo y compartirlo.
Crea análisis comparativos desde la Bolsa inmobiliaria
También puedes crear el análisis de forma manual desde la Bolsa Inmobiliaria para tener control total sobre las propiedades seleccionadas. Para crearlo:
- Entra a la Bolsa Inmobiliaria y aplica estos filtros:
- Ubicación: Busca la colonia o zona donde está ubicada la propiedad que quieres evaluar.
- Operación: Elige venta o renta, según sea el caso.
- Tipo de propiedad: Departamento, casa, terreno, etc.
- Haz clic en Más para aplicar filtros avanzados. Por ejemplo, si es una propiedad residencial, puedes agregar:
- Rango de m² de construcción y terreno.
- Antigüedad aproximada.
- Amenidades como elevador, terraza, jardín, etc.
- Número de recámaras, baños y estacionamientos.
- Aplica el filtro Cerrada en los últimos 6 meses.
- Haz clic en Aplicar filtros.
💡 Tip: Si tu búsqueda no arroja resultados, te recomendamos no usar el filtro de cerradas en los últimos 6 meses. Aunque no salgan opciones de propiedades cerradas, puedes hacer el cálculo con propiedades disponibles en el mercado y sobre eso ajustar.
- Selecciona propiedades similares a la que quieres evaluar y haz clic en el botón Análisis comparativo que aparece en el menú superior morado. Puedes elegir hasta 15 opciones.
- Se creará un reporte con el precio promedio de las propiedades seleccionadas y una tabla comparativa que puedes personalizar según las columnas que quieras mostrar.
- Si quieres analizar la información en un archivo de Excel, haz clic en Exportar para descargarlo. Si prefieres un PDF listo para enviar o incluirlo en tu opinión de valor, haz clic en Imprimir y guárdalo.
Estima el valor de la propiedad que estás valuando
Cuando creas el análisis desde la ficha de una propiedad, el reporte no solo te da el promedio del mercado, sino que también estima cuánto vale esa propiedad. Arriba de la tabla vas a ver dos bloques:
- Tu propiedad: tipo de operación, tipo de propiedad, colonia y las superficies de construcción, terreno y no cubierta que tenga capturadas.
- Valor estimado: tres cifras, Inferior, Promedio y Superior.
Las tres cifras salen del precio por m² de las demás propiedades del reporte, aplicado a los metros de la tuya. El Inferior usa el precio por m² más bajo de los comparables, el Promedio el promedio de todos y el Superior el más alto.
Ese rango es el que puedes llevar a tu opinión de valor: el promedio como precio sugerido y los extremos como margen para negociar con el propietario. Si el reporte muestra la columna de precio por m² de construcción, también verás Valor estimado por m² de constr. con esas mismas tres cifras.
📝 Nota: Si ves el mensaje "No hay suficiente información para estimar", es porque faltan metros para hacer el cálculo. Revisa que tu propiedad tenga capturados los m² de construcción o de terreno, y que las propiedades con las que comparas también los tengan.
Cambia la propiedad que se está valuando
Cada renglón de la tabla tiene un botón Comparar. Sirve para valuar otra propiedad del reporte sin empezar de nuevo.
- Ubica el renglón de la propiedad y haz clic en Comparar.
- Esa propiedad pasa a ser la que se valúa: se marca como Tu propiedad en la tabla y el Valor estimado de arriba se recalcula con las demás.
- Para volver a ver solo el Promedio del mercado, haz clic en Quitar comparación.
📝 Nota: Solo se valúa una propiedad a la vez. Si haces clic en Comparar en otro renglón, la estimación se recalcula para esa nueva propiedad.
💡 Tip: En los análisis que creas desde la Bolsa Inmobiliaria ,el reporte arranca mostrando el promedio del mercado. Con Comparar eliges de qué propiedad quieres la estimación, aunque no sea tuya.
Personaliza el reporte y compártelo
Antes de entregarle el análisis a tu cliente, puedes ajustar qué muestra. Haz clic en Personalizar, arriba a la derecha del reporte. Desde ahí puedes:
- Cambiar la moneda: elige otra moneda y todos los precios se convierten. Abajo del título del reporte queda anotado en qué moneda quedó.
- Mostrar u ocultar el mapa: el mapa ubica cada propiedad con la misma letra que tiene en la tabla (A, B, C…). Las propiedades cuyos dueños no publican la ubicación exacta se ven con un marcador distinto y el aviso de ubicación aproximada.
- Elegir las columnas: además de las que ves por defecto, puedes mostrar EasyBroker ID, Estatus, Título, Colonia, Condición y Superficie no cubierta, que vienen ocultas. Una columna solo aparece en la lista si las propiedades del reporte tienen ese dato.
Abajo de la tabla tienes el campo de Comentarios, para agregar tus observaciones. Se incluyen cuando imprimes el reporte.
Para entregarlo tienes tres opciones:
- Exportar, para descargarlo en Excel y seguir analizando los datos.
- Imprimir, para guardarlo en PDF o mandarlo a papel.
- Desde la app de EasyBroker, el botón de compartir envía el reporte en PDF por WhatsApp, correo o la aplicación que elijas.
Interpreta los resultados de tu análisis
El análisis que genera EasyBroker es una tabla comparativa entre las propiedades seleccionadas y con ella puedes identificar patrones, sustentar tus recomendaciones de precio y agregarlo como parte de tu opinión de valor. Estos son los elementos más relevantes:
- Precio promedio: suma de los precios totales de todas las propiedades dividida entre el número de propiedades seleccionadas.
- Precio por m² de construcción: precio total de cada propiedad dividido entre sus m² de construcción. Útil para departamentos y casas.
- Precio por m² de terreno: disponible si agregas manualmente el valor del terreno. Esto hace que el análisis sea mucho más preciso, sobre todo en terrenos o en casas con terrenos de tamaños distintos.
Captura el precio por m² de terreno
Se hace propiedad por propiedad, así que puedes usar valores distintos si están en zonas con precios distintos.
- En la columna $ m² terreno, haz clic en editar en el renglón de la propiedad.
- Escribe el precio por m² de terreno que consideres para esa zona.
- Repite en las demás propiedades del reporte.
Con ese dato, EasyBroker resta el valor del terreno al precio total y toma el resto como valor de la construcción. Por eso el análisis se vuelve mucho más preciso, sobre todo en terrenos o en casas con terrenos de tamaños distintos.
💡Tip: Si después cambias la moneda del reporte, los precios por m² de terreno que capturaste se convierten solos. No tienes que volver a escribirlos.
📝 Nota: Para casas, es importante comparar propiedades con terrenos similares si es que no defines el precio por m² de terreno, ya que este puede variar mucho.
Preguntas frecuentes
¿El análisis incluye propiedades vendidas?
Sí, con el filtro Cerrada en los últimos 6 meses puedes incluir propiedades vendidas. Ten en cuenta que este estudio considera el último precio de publicación, no el precio final de cierre. Por eso, te recomendamos restar un porcentaje del precio publicado para acercarte más al valor real de venta. Este ajuste puede variar entre 3% y 10%, dependiendo de la zona.
En algunas zonas puede que no haya propiedades cerradas recientemente. Si es el caso, simplemente no apliques el filtro de Cerrada en los últimos 6 meses y haz tu análisis con propiedades publicadas actualmente.
¿Por qué no puedo crear Análisis comparativos?
Puede deberse a dos razones:
- Aún no seleccionaste el tipo de operación. Para solucionarlo es necesario abrir el filtro de Precio y elegir Venta, Renta, Renta temporal o Remate; al hacerlo, el botón para crear análisis comparativos se habilitará.
- No cuentas con un plan de pago. Para usar los Análisis comparativos necesitas contratar un plan; no está disponible en el plan gratuito.
¿Puedo usarlo como opinión de valor?
Sí. Aunque no es un avalúo, puedes incluirlo como respaldo dentro de una opinión de valor.